建物を敷地に対してどのように配置するかはとても大切です。
まずは敷地から読み取れる様々な情報を、
専門家とともに共有することから始めます。
敷地にどんな感じに建物を建てることが出来るかを、
現地にて確かめてみました。
もうちょっと、ずらしたいですね、
ということで、、、これくらい？
土地があっての設計なのです。
土地が決まって初めて、建物の設計に入ることができるのですが、
逆にいえば、土地がなければ建物のプランニングには入れません。
いざ、建物の設計に入ろうと思ったところ、
ここは建てることが出来ない土地みたいですよ、
ということになってしまうと、どうしようもありません。
そこで、今日は土地の話です。
土地を購入する際には、不動産屋さんと話をしながら、
あちこちと見せてもらうのですが、不動産屋さんは土地の専門家。
家づくりの専門家ではありません。
土地売買において、その土地の現状を伝えることが中心になります。
では、建物を建てるときに必要となる大切な条件とは何でしょう？
一番大切なことは、その土地に家を建てることが出来るのかどうかですね。
買ってはみたものの家を建てられなかった、ということがあるのでしょうか？
あるんです！？
では、どんな時に建てられなくなるかを考えてみました。
１．地目が農地や、市街化調整区域で、法的に建てられない土地。
２．道路が敷地に接していなくて、建物が建てられない土地。
３. 崖条令にひっかる土地で、大規模な造成工事をしなければ建てられない土地。
４．公共水道がなく、また井戸も掘れず、建てても水道の供給が出来ない土地。
５．地盤調査をしたところ、地盤が緩く、地盤補強工事に費用がかかりすぎる土地。
６．敷地に十分な広さがなく、建物を配置できない土地。
などが挙げられます。
１、２、３は法的な事ですので、購入時に良く調べてもらう必要があります。
１の地目、現地を見ただけでは分かりません。
宅地のように見えても、駐車場のように見えても、
登記簿謄本上は「農地」となっている土地はたくさんあります。
先々代が畑として使っていたらしいですが、
そのまま土地の地目も、権利すら移転してない、
という土地は多くあります。
また、バブルの時代に、土地を見もしないで、
投資目的で遠方の人が買っていた、ということも多いです。
建物を建てることが目的ではない取引の場合は、
地目が何であっても関係なかったわけです。
農地を宅地に転用すれば建てられますが、簡単ではありません。
農家が農業に使うためなら建てても良いよ、というのが基本です。
農地を農地として使ってもらいたいというのが、その基本的な考え方になり、
農地転用する際の判断は、地域の農業員会にゆだねられています。
行政ではないのです。
その地域で農業をしている、農家さんの集まりが農業委員会。
農業をやっている本職さんでなければ、判断できないことが多くありますので、
そのような仕組みになっています。
畑を荒らすのは簡単ですが、
荒れた土地を畑に戻すことは非常に難しく、
農業が出来る土地を守ることが、一番大切ですので。
２の道路、
道路がついていない土地を売っているかというと、売っています。
大きな広い、隣り合わせの二筆の土地を売っている場合、
手前の土地は道路にくっついていますが、奥はくっついていない、ということは多いです。
手前の土地の地主さんと、道路を共有する必要があります。
そのような引き込み道路がある土地を、旗竿地と呼んだりします。
引き込み道路の幅は、その長さによって決まってくるのですが、
そこに建物がすでに建っていると、道路を造ることができません。
そもそもその土地を使わせてもらえるかどうかも分かりません。
道路は私道となり、周囲の方々と共有になることが多いですので、
権利関係もしっかり確かめておかなければなりませんね。
使わせてもらえなければ、家は建てられませんので。
３の崖条例にひっかかるかどうかは、役場に相談に行かなければ分かりません。
斜面は崩れようとします。
通常は、崖の下端から３０度の角度の勾配になるまで崩れていきます。
直角の崖がある場合、崖の底から敷地の方に向かって、３０度の角度になるまで地面が崩れていく。
ということを踏まえて、たとえ今平らであっても、その崩れる可能性がある土地には、
建物を建ててはいけません、という決まりになっています。
「お母さん、ここは、広い土地だねぇ。」
「奥の方には沢が流れてるわよ。」
「まぁ、なんて素敵な土地なんでしょう～。」
なんて喜んでいたら、建てられる土地は手前の３ｍ幅しか無かった、
ということもあるということです。
これは、ほんとにあったお話。。。
気を付けましょう。
続きはまた次回。
